Belediyelerdeki rayiç bedel ile gayrimenkulün gerçek değeri arasında rakamsal olarak uçurum bulunmaktadır. Tapu işlemlerinde satış bedeli üzerinden alınan %4’lük yüksek harç oranı nedeniyle vatandaşlar, vergiden kaçınmak amacıyla işlemlerini beyana dayalı olarak ekseriyetle belediye rayiç bedeli üzerinden gerçekleştirmektedir.
Gelir İdaresi Başkanlığı; Mekansal Veri Analizi (MEVA) projesi kapsamında gayrimenkul alım-satımlarını çok boyutlu veri setleri üzerinden analiz etmektedir. Bu kapsamda, ilan sayfalarında yer alan tutarlar; gerçekleşen alım-satım bedelleri, emsal değerler ve piyasa verileriyle karşılaştırılmaktadır. Uyumsuzluk gösteren işlemler farklı veri kaynakları üzerinden tespit edilmekte ve ilgili mevzuat çerçevesinde işlem tesis edilmektedir. Bu denetim mekanizmasında teorik olarak bir yanlışlık yoktur; ancak uygulamada geçmişten bugüne gelen, teori ile pratik arasındaki uçurum ciddi mağduriyetlere yol açmaktadır.
Çözüm Önerisi: Toplam tapu harcı oranı %1’in altına indirildiğinde, herkes gerçek değer üzerinden beyanda bulunacak ve devlet bugünkünden çok daha fazla vergi toplayacaktır. Kayıt dışılık önlenecek, güvenli ödeme sistemleriyle hem vergisel hem de diğer hukuki mağduriyetler ortadan kalkacaktır. Gerçek değer uygulamasına geçildiğinde, belediyelerdeki emlak vergisi oranları da aynı oranda düşürülmelidir.
2. Gayrimenkul Değer Artış Kazancı
Bir gayrimenkulün iktisap (edinme) tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra satılması durumunda, elde edilen kazanç vergiden muaftır. Ancak bu 5 yıllık süre içerisinde satış yapıldığında “Değer Artış Kazancı Vergisi” ödenmesi zorunludur.
Mevcut Sorun: Enflasyon değerlemesi yapılsa da resmi enflasyon ile hissedilen enflasyon farkı nedeniyle istisna tutarları çok düşük kalmaktadır. Vergi matrahları rasyonel değildir; bu durumda mülk sahibi %35-40, eğer vergi mükellefi ise ek olarak %20 KDV ödemek zorunda kalmaktadır.
Örnek: Bir vatandaş 3 milyon TL’ye ev alıp, %4’lük harcı (120.000 TL) ödememek için rayiç bedel olan 200 bin TL üzerinden işlem yapmış olsun. Bu kişi mülkünü yine 3 milyon TL’ye sattığında ve bu durum tespit edildiğinde, yaklaşık 1 milyon TL “Değer Artış Kazancı Vergisi” ile karşı karşıya kalabilir. Bu risk nedeniyle vatandaş mülkünü 5 yıl boyunca satamamaktadır.
3. “Milat” ve Şeffaflık Çağrısı
Bir MİLAT belirlenmeli ve vatandaş teşvik edilmelidir. Bu tarihten önceki işlemlerden “Değer Artış Kazancı” alınmamalıdır. Belediyeler rayiç bedelleri makul bir seviyeye çekerek emlak vergisi indirimi yapmalı; vatandaş ise belirlenen bu “Milat” ile birlikte mülkünün gerçek değerini vergi dairelerine özgürce beyan edebilmelidir.
4. Müteahhitlerin Durumu
Müteahhitlerin işçilik ve çeşitli giderleri faturalandıramadıkları yönündeki beyanları, satışların gerçek fiyatın çok altında gösterilmesine neden olmaktadır. Bu meslek grubunun çözüm önerileri mutlaka dinlenmeli ve sisteme entegre edilmelidir.
Yetkililere Çağrı
Hz. Peygamberimizin buyurduğu gibi: “Müjdeleyin, zorlaştırmayın, kolaylaştırın; nefret ettirmeyin, sevdirin.” Devlet ve millet barışı, ancak mevcut mağduriyetlerin önüne geçilerek tesis edilebilir.
Emlak Meslek Odalarına Çağrı
Bu denetim uygulaması yaygınlaştıkça meslektaşlarımızın müteselsil sorumlulukları artacak ve ciddi mağduriyetler yaşanacaktır. Kayıt dışılık artma eğilimindedir. Bu konuda çalışmalarınız olduğunu biliyoruz ancak bir meslektaşınız olarak belirtmeliyim ki; odalara duyulan güven ve umut oldukça azalmış durumdadır. Bu konuda daha aktif bir duruş sergilenmelidir.
Haber: Muhammed Kalem
